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Les 7 questions à vous poser avant de mettre un bien en location

Vous avez l’intention de mettre un logement en location ? C’est toujours mieux que d’attendre sans rien faire le moment de le vendre à un bon prix. Pour autant, vous ne pouvez pas improviser une telle initiative. La loi vous impose certaines obligations, et vous avez des choix importants à faire, choix qui déterminent le déroulement et la gestion de votre location. Si vous n’en saviez rien, vous vous trouvez au bon endroit. Voici les 7 questions à vous poser avant de mettre en location à Limoges.

1) Combien de temps voulez-vous mettre en location à Limoges ?

Savez-vous combien de temps vous comptez mettre en location à Limoges ? Car c’est un paramètre déterminant. Vous avez le droit de louer votre logement pour une courte ou une longue période, ou même pour une durée indéterminée si votre projet est l’investissement locatif sur le long terme. Sinon, c’est peut-être que vous aimeriez vendre, mais pas avant un an. Dans ce cas, louer en attendant est un bon moyen d’épargner.

Suivant votre plan pour la suite, la durée de votre mise en location va varier. À vous de voir ce que vous décidez.

2) Vaut-il mieux louer vide ou meublé ?

Autre excellente question : devez-vous louer votre logement avec ou sans meubles ? Sachez que :

  • La location d’un logement vide, ou « location nue », doit respecter les règles de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs.
  • Si vous louez un logement meublé, vous devez mettre à la disposition du locataire un minimum de biens mobiliers pour pouvoir vivre entre ces murs. Ce minimum est détaillé dans le décret du 31 juillet 2015. Ce type de location n’est pas soumis à la loi de 1989, mais il reste encadré par la loi ALUR de 2014.

Dans tous les cas, vous avez l’obligation de fournir à votre locataire un logement décent. Pour savoir ce qui détermine la décence d’un bien immobilier, cliquez sur ce lien.

3) Pour quel type de bail devez-vous opter ?

Suivant comment vous comptez mettre en location à Limoges, la durée du contrat locatif va varier :

  • Dans le premier cas, avec une location nue (sans meubles), le bail dure automatiquement 3 ans, et il est renouvelable tacitement.
  • La deuxième option est une location meublée, où vous avez un bail réduit à 1 an seulement. Là encore, il est reconduit automatiquement.
  • Il y a ensuite la location étudiante, qui est comme la location meublée, mais pensée pour les étudiants de passage durant la période universitaire. La durée du bail descend ainsi à 9 mois sans reconduction.
  • Enfin, la colocation permet de louer à plusieurs occupants un même logement en même temps. Dans ce cas, vous pouvez faire signer un seul contrat locatif pour tout le monde, ou bien un par personne. Pour plus d’informations au sujet de la colocation, rendez-vous sur le site de la Fnaim.

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4) Comment mettre fin à une location ?

Votre locataire a droit à un préavis d’un mois s’il décide de prendre congé, à partir du jour où vous êtes officiellement informé de sa décision.

Mais en tant que propriétaire bailleur, si c’est vous qui choisissez de ne pas renouveler le bail, vous devez lui laisser davantage de temps pour s’en aller. Le locataire a droit à 6 mois de préavis dans ce cas, et vous ne pouvez lui donner congé que…

  • Si vous comptez vous servir du logement comme résidence, pour vous ou des membres de votre famille ;
  • Si vous souhaitez le mettre en vente ;
  • Pour cause de non-respect des règles d’occupation (nuisances sonores, dégradation du bien, etc.).

5) À quelle fiscalité allez-vous être soumis ?

Votre fiscalité pour mettre en location à Limoges change en fonction de votre plan de location :

  • La location nue génère des revenus fonciers (remplir le formulaire 2044) qui sont les loyers bruts perçus pendant l’année sans compter les provisions pour charges.
  • Une location meublée est vue comme une activité commerciale. Vos revenus de location sont soumis au régime d’imposition BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Dépendant du montant de vos revenus, vous avez le choix entre le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel), dont les avantages fiscaux sont différents.

Quant à votre régime fiscal, il dépend du montant de vos revenus et donne droit à des avantages fiscaux divers. Il y a trois possibilités :

  • Régime normal ;
  • Micro BIC ou micro foncier suivant la location (meublée ou nue) ;
  • Régime réel simplifié.

Important : en attendant de vendre, vous décidez de mettre en location à Limoges votre résidence principale ? Attention, car le fait de louer vous fait basculer dans le régime commun. Cela veut dire qu’au moment de vendre, vous ne serez plus exonéré de la taxe sur la plus-value, le logement n’étant plus votre résidence principale.

6) Comment fixer le montant du loyer ?

Le loyer ne se décide pas sur un coup de tête. Il faut tenir compte de l’état du marché immobilier local. Vous devez donc vous renseigner sur les loyers pratiqués en général, pour ce type de location à cet emplacement (quartier, rue).

Si vous voulez pouvoir réviser le montant du loyer plus tard, cela doit être prévu clairement par une clause dans le bail. La révision doit s’appuyer sur l’IRL (indice de référence des loyers) publié par l’Insee.

Pour ce qui est du règlement, à vous de décider si vous préférez les chèques ou un virement.

7) Devez-vous contrôler votre logement avant de louer ?

Il vaut mieux vous assurer que tout est en ordre dans le logement avant de songer à le mettre en location à Limoges. Il faut donc vérifier :

  • Son état général ;
  • La propreté des lieux ;
  • Dans quel état sont le mobilier et les équipements laissés à disposition ;
  • S’il n’y a pas de problèmes urgents à régler (fuites, dégât des eaux, etc.). Le cas échéant, des travaux de réparation/rénovation sont une bonne idée. Un logement en bon état attire plus de candidats.

Important : comme pour une vente, mettre en location à Limoges implique de réaliser obligatoirement tous les diagnostics immobiliers requis.

Découvrez aussi les droits et obligations d’un propriétaire et de son locataire.

Article écrit par:

Jean-baptiste COSTE

Manager

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